マンションの固定資産税っていくらかかる？計算方法を解説

マンションを購入する際には、固定資産税についても考える必要があります。

新築・中古に関わらず、毎年支払い続ける必要があるため、概要や計算方法等について知っておくことが大切です。

本記事では、マンションの固定資産税の仕組みや、税額の計算方法について解説していきます。マンションの購入を検討されている方は、本記事を参考にして、固定資産税の支払いを考慮した資金計画を立てるようにしましょう。

固定資産税とは

固定資産税とは、土地や建物などの固定資産の所有者に対して課せられる税金です。毎年1月1日時点の登記上の所有者に対して、市町村が課税と徴収を行います。

固定資産税は、固定資産を所有する限りは毎年課税され、送付される納税通知書によって4期に分けて納付するか、1年分を先払いするかを選択することができます。

固定資産税の税額を決定する際には、固定資産税評価額を基準とします。固定資産税評価額とは、固定資産である土地や建物の構造・築年年数等を考慮し、各市市町村が決定します。固定資産税評価基準に基づき評価が行われ、納税通知や固定資産課税台帳を見ることによって確認できます。

マンションの固定資産税の計算方法

マンションの所有者には、土地と建物の双方に対して固定資産税が課税されます。それぞれの固定資産税の算出式は以下の通りです。

課税標準額とは、固定資産税評価額を基に固定資産税額を算出する価額を指します。課税標準額と固定資産税評価額が同額である場合もありますが、軽減措置や経年減価を加味して算出するため、必ずしも同額であるとは限りません。

これらの金額は固定資産税が変動する重要な要素となるため、マンションを購入する際には必ず確認することが大切です。以下では、固定資産税評価額と課税標準額の決定方法について、土地と建物に分けて説明していきます。

土地の評価額・標準額の決定方法

土地の評価額は路線価によって決定されます。路線価はその土地が面している道路によって定められており、計算式は以下の通りです。また、評価額は市町村によって3年に1度見直されます。

課税標準額は、上記で算出された評価額の概ね6割～7割となることが一般的です。

ただし、土地はさまざまな要因によって地価が変動するため、国が決定する公示価格に影響されます。後述する軽減措置などの特例が適用されることにより、評価額よりも大幅に安くなるケースもあります。

建物の評価額・標準額の決定方法

建物の評価額は再建築費用を基に算出されます。再建築費用とは、同じ建物を再度建てた場合にかかる費用を指します。再建築費用は以下の手順より算出されます。

これらを計算式にすると以下のとおりになります。

評価額は土地と同様に3年に1度見直され、建築費の概ね5割～7割となることが一般的です。

築年数の増加に伴い老朽化するため、年数が増えるほど評価額が下がっていきます。ただし、リフォームや改築工事などを行った場合、建物の価値が増加したと判断され税額が上がるケースもあります。

課税評価額については、評価額と同額になるのが一般的です。

マンションの固定資産税は賃貸には発生しない

固定資産税は、新築・中古を問わずマンションの所有者について発生します。従って、マンションを賃貸しているのであれば、借主は固定資産税を支払う必要がありません。この場合、固定資産税は賃貸マンションの所有者に課税されます。

固定資産税の軽減措置

住居用のマンションには、固定資産税の軽減措置が設けられています。ここでは、対象になる要件や軽減内容について紹介していきます。

土地の軽減措置

住居用のマンションでは、一定の条件を満たすことで築年数に関わらず軽減措置が設けられています。適用範囲と条件、軽減内容は下表のとおりです。

マンションの土地に対する軽減措置は、「敷地全体の面積を戸数で割った面積」で判断されます。一般的なマンションは「1部屋あたり200㎡以下」に収まる場合が多いため、課税標準は6分の1に軽減される可能性が高いでしょう。

認定長期優良住宅の軽減措置

認定長期優良住宅とは、長期にわたって使用できる優良住宅として認定を受けた住宅を指します。

劣化対策や耐震性、省エネルギー性等の9つの項目で判断され、各地方自治体によって審査・認定が行われます。長期優良住宅として認定を受けたマンションについても、軽減措置が適用されます。

適用条件と軽減内容は下表のとおりです。認定長期優良住宅では、最大7年間の軽減期間が適用されます。

固定資産税の注意点

固定資産税は、「評価額見直しのタイミング」「軽減措置が終わるタイミング」等によって、税額が大きく変わることがあるため注意が必要です。

また、「固定資産税が払えない」「固定資産税を過払いしてしまった」といったケースを防ぐため、以下の2点に注意しましょう。

収支の計算は固定資産税も考慮する

マンション購入時には、購入時に適用される固定資産税の金額だけではなく、軽減措置が終わった後の税額についても考慮する必要があります。

毎月の家計収支を考える上では、ローンの支払いだけではなく固定資産税の納付を踏まえた計画を立てましょう。

また、マンションは固定資産税だけではなく、管理費や修繕積立金などの諸費用も発生します。事前に入念なシミュレーションを行うことが非常の重要です。

過払いが発生していないか確認する

固定資産税は、誤った税額が課税されるケースがあります。「評価額が変更されていない」「軽減措置が適用されていない」といった理由で、知らないうち過払いしている場合があるため、納税通知書を必ず確認しましょう。

固定資産税の通知に関して、誤りや疑問点がある場合には、各自治体の固定資産税を管轄する部署へ問い合わせてみましょう。

まとめ

本記事では、マンションの固定資産税の仕組みや、税額の計算方法について解説してきました。

マンションを購入するにあたり、固定資産税は必ず発生する支出です。土地の価額変動や建物の経年劣化など、さまざまな理由によって税額が変動するため、毎年送付される納税通知書は必ず確認するようにしましょう。

また、購入時には軽減措置が適用となるのか、軽減措置の終了後も固定資産税を支払っていけるのかを考慮し、将来に渡った入念なシミュレーションを行うことも大切です。