不動産登記法とは？ 必要な理由と登記の種類などわかりやすく解説

不動産登記法とは、文字通り不動産登記に関する法律のことです。不動産登記法によって、不動産登記では何をすべきなのかが明確になっています。この記事では、不動産登記の概要や必要な理由、登記の種類について解説します。

1.不動産登記法とは

不動産登記法とは簡単にいうと、不動産の場所や内容の表示、不動産に関する権利を公示するための登記について定めた法律のことです。不動産登記制度によって不動産が誰のもので、どのようなものなのかがわかるため、不動産取引は安全かつスムーズにおこなえます。

ちなみに現在では、書面申請に加えてオンライン申請が導入されたり、法文のすべてが現代語にされたりなど、登記時の負担軽減や利便性のアップがされています。

2.不動産登記が必要な理由

不動産登記が必要な理由は、大きく分けて3つあります。どれも不動産に関する情報を確認するうえで重要な意味を持ちます。

①不動産に関する情報を示すため

不動産そのものに関する情報は、登記事項証明書の「表題部」に記載されています。表題部に記載される内容の具体例として、所在地や地番、地目（宅地なのか、畑なのかなど）、地積（土地の面積）、家の所在地や建物の種類（居宅なのか、店舗なのかなど）、構造、床面積などが挙げられます。

②不動産の所有者を明確にするため

不動産登記では、不動産の所有者を明確にする必要があります。なぜなら、不動産の真の所有者が明確になっていないと、売買契約が無効になるなどのトラブルが発生する恐れがあるためです。

不動産の所有者に関する情報は、登記事項証明書の「権利部（甲区）」に記載されます。

ここには所有者の住所や氏名、不動産を取得した原因（売買、相続など）が記載されているため、誰がどのような経緯でその不動産を取得したのかがある程度わかります。

③不動産の所有権以外の権利関係を明確にするため

不動産には、所有権以外の権利も設定されます。たとえば抵当権や地上権、地役権などです。これらは、登記事項証明書の「権利部（乙区）」に記載されます。

なお、抵当権・地上権・地役権のそれぞれの内容は、以下のとおりです。

• 抵当権：住宅ローンなどを借りたときに、借金を返済できない場合に備え、金融機関などの貸し手が土地や建物の競売代金から優先的に貸付金を回収するための権利
• 地上権：所有者ではない他人が一定の目的のために土地を利用する権利
• 地役権：通行のためなど一定の目的の範囲内で、他人の土地を自分の土地のために利用する権利

3.不動産登記の種類

不動産登記にはさまざま種類があり、どのような手続きをするかによって必要な登記の種類も異なります。

①建物の表題登記

建物の表題登記とは、建物の種類や構造、床面積などの状況を示すための登記のことです。建物の表題登記は、家を新築した時に必要です。建物の表題登記は、法律によって義務付けられています。

②所有権の保存登記

所有権の保存登記とは、建物が新築されたときなど、初めて所有権が発生した際にされる登記のことです。所有権の保存登記は法律によって義務付けられているわけではありませんが、金融機関からローンを受ける際には、新築建物と土地に抵当権設定登記と所有権保存登記をしなければならないことが多いです。

③所有権移転登記

所有権移転登記とは、文字通り不動産の所有権が移転されるときにされる登記のことです。所有権移転登記は、不動産の売買や相続をしたときに必要となります。

④抵当権設定登記

抵当権とは先述のとおり、借金を返済できなかった場合に、抵当権の設定されている土地を競売にかける権利のことです。この抵当権を設定する場合は、抵当権設定登記が必要となります。金融機関からローンを借りる際は、基本的にこの抵当権が設定されます。

⑤抵当権抹消登記

抵当権抹消登記とは文字通り、先述の抵当権を抹消する登記のことです。抵当権が抹消されるのは、借金が返済されたときで、抵当権抹消登記もこのときからおこなえるようになります。

⑥住所・氏名の変更登記

住所・氏名の変更登記とは、住所を変更したり、結婚や離婚などで姓が変わったりしたときなどにする登記のことです。

⑦建物の滅失登記

建物の滅失登記とは、建物の建て替えや、古家付きの土地を購入して建っていた建物を取り壊した場合におこなわれる登記のことです。

4.まとめ

不動産登記が設定されていることによって、不動産に関するトラブルのリスクを軽減できます。もし今後不動産の売買などをおこなう場合は、必ず登記事項証明書を確認しましょう。